2023年11月28日付の琉球新報社の記事によると、県外軍用地主の割合は全体の9.9%を占めたとの事。これは琉球新報社の沖縄防衛局への取材で明らかになった。
2012年度から2022年度の10年間で1.7倍の4775人が県外の軍用地主である。背景には県外に住む親族への相続・贈与に加え、投資目的需要が拡大しているようだ。

そもそも軍用地とは米軍基地用地のことで国と賃貸借契約を結ぶ土地所有者に借地料が支払われる。

では、軍用地の価格の求め方。一般的な土地の価格なら坪単価×面積であるが、軍用地の価格は年間借地料×倍率である。この倍率は米軍基地の施設や重要度によって変わってくる。例えば嘉手納滑走路は最重要拠点であり、返還される可能性は限りなく低い。つまり、地主は長く借地料を得ることができるから倍率が高くなる。また、返還予定地であっても跡地利用計画が行われ地価上昇が期待できる地域も倍率が高くなる。

＜例えば、1㎡あたり年間借地料が1500円の軍用地、500㎡の倍率が50倍の場合＞
年間借地料は1500円×500㎡＝75万円
軍用地の販売価格は75万円×50倍＝3750万円となる。
利回りに換算すると2％となり投資利回りは高くはない。

ではなぜ軍用地投資は人気があるか？

軍用地の借地料は過去から現在まで一度も値下がりしていません。つまり、ず～っと上がり続けている。また、2032年に国と軍用地主の賃貸借契約が更新時期を迎えることから、借地料の更なる上昇が期待できる。

軍用地はインカムゲインとキャピタルゲインの両方期待できる安定した投資と言える。
また、軍用地は通常の土地よりも固定資産評価額が低くなっており、借地権がついていることから相続税評価額は40%減となる。つまり相続対策にはうってつけの投資商品と言えるのではないか。

こういう背景があり、一昔前までは沖縄県内の不動産業者の専売特許だった軍用地も、県外不動産業者も軍用地に関心を示しているようだ。

『画像引用：（１枚目）琉球新報社　2023年11月28日公開記事』