沖縄県には、全国でも特に取引規模が大きく、代表的な市場を形成している、極めて特殊で安定性の高い不動産投資対象があります。（一部他県にもあり）

それが軍用地です。

軍用地とは、米軍基地や自衛隊施設として使用されている土地で、土地の所有者は民間のまま、国（防衛省）が毎年地料を支払うという、非常に珍しい仕組みの不動産です。

つまり、「誰が賃料を払っているのか？」といえば、最終的な支払主体は「国」 になります。この点が、一般的な不動産と決定的に異なります。

さらに特筆すべきなのが、軍用地の地料は、戦後から一貫して上昇してきたという点です。施設や時期による差はあるものの、軍用地の地料は戦後を通じて右肩上がりの推移を見せており、直近の実績でも 前年比で概ね1％前後の伸び が確認されています。

平成23年度〜令和5年度の平均前年比：約1.10%

・国が賃料を支払う

・その賃料が長期で右肩上がり

・価格変動も比較的穏やか

こうした特徴から、沖縄では昔から、「ある意味、国債より安全な実物資産」と表現されることもあります。

軍用地が長期保有に向いている理由として、固定資産税の負担が非常に軽い点も見逃せません。

軍用地では、固定資産税は建物ではなく「底地（土地）」のみに課税されます。その評価額は一般的な宅地と比べて低く抑えられており、毎年の固定資産税負担は 非常に軽微です。この点も、維持コストがかかりにく、長期保有しやすいと評価される理由のひとつとなっています。

軍用地について「空室リスクがない」と表現されることがありますが、これはアパートなどの一般的な賃貸不動産における「空室」と同じ意味ではありません。

軍用地の多くは米軍基地又は自衛隊施設として使用されていますが、その土地は国（防衛省）が使用を前提に借り上げ、地料を支払う仕組みとなっています。つまり、実際の使用主体は米軍である一方、契約相手および地料の支払主体は日本国です。

一部の基地では段階的な返還が行われてきましたが、返還は国と自治体の協議を経て計画的に進められるものであり、一般的な賃貸不動産のように突然使用が終了し、賃料が途絶えるといった性質のものではありません。

軍用地は、沖縄の金融機関・不動産業界・富裕層の間では別格の資産として扱われてきました。

・かつては「軍用地担保があれば、ほぼ無条件で融資が出る」と言われるほど、銀行評価が高く、現在でも軍用地担保ローンとして優遇条件が設定されるケースが見られます

・資産相続税評価の圧縮効果もあり、相続対策として富裕層から長年にわたり高い支持

・沖縄の不動産会社が、在庫として積極的に保有したがる数少ない土地

（沖縄には軍用地を専門にした不動産会社が多数存在します）

こうした評価は、「短期的に儲かるから」ではなく、「安全性が高く、長期保有ができ、出口が見えやすい」という資産の性質そのものに基づくものです。

軍用地投資のリスクとして、「突然返還されるのではないか」と心配される声があります。

しかし、基地という性質上、個別の借主の都合によって突然使用が終了するものではなく、国の政策や計画に基づいて使用・整理が行われるという特徴があります。

実際、沖縄の軍用地は戦後から現在に至るまで、国による使用と地料の支払いが継続されています。

一部の基地では段階的な返還が行われてきましたが、いずれも国と自治体の協議を経て計画的に進められており、一般的な賃貸不動産のように「突然使われなくなり、賃料が途絶える」といった性質のものとは異なります。

また、返還後に土地価値が大きく上昇した事例も複数存在します。

• 那覇市新都心（おもろまち）
  　返還後、区画整理と再開発により商業・住宅エリアとして発展

  

  （那覇市新都心景観）

• 北谷町ハンビータウン
  　（キャンプ桑江跡地の一部）
  　北谷町を代表する商業・観光エリアへ成長
• 北谷町伊平地区
  　（キャンプ桑江北側）
  　区画整理により住宅・事業用地として評価が上昇

  

（北谷町伊平、美浜方面の景観）

このように沖縄では、
「返還 → 再開発 → 価値向上」 という流れが現実に起きています。

軍用地は、一般的な不動産のように利回りから価格が決まるのではなく、

年間地料 × 取引倍率 という考え方で評価されます。

■ 軍用地の価格計算式

年間地料 × 倍率 ＝ 売買価格

ここで重要なのが、
倍率と利回りは逆数の関係 にあるという点です。

■ 例：倍率50倍の場合

• 年間地料：100万円
• 取引倍率：50倍
• 売買価格：5,000万円

この場合の利回りは、

100万円 ÷ 5,000万円 ＝ 約2.0％

つまり、

倍率50倍 ＝ 利回り約2％

という関係になります。

一般的に、

• 倍率が高いほど「安全性・人気が高い」
• その分、利回りは低下

する構造になっています。

実は軍用地は約40弱の施設から構成され、加えて陸・海・空の自衛隊施設もあり、そのすべてに倍率が定められています。
この倍率は、その時の市況によって変化する指数です。 

 例えば先ほどのキャンプ・キンザーは51～55倍、嘉手納飛行場は47～50倍で売買されています。
また、同じ施設でもその中で地目や立地に基づき細かく倍率が分類されています。
一般的には重要施設で返還可能性が低いほど高い倍率が示されています。以下に一例をご紹介します。 

• キャンプ・キンザー：51～55倍 ±
• 嘉手納飛行場：47～50倍 ±
• 嘉手納弾薬庫：43～48倍 ±
• 普天間飛行場：42～47倍 ±
• キャンプ瑞慶覧：41～45倍 ±
• キャンプ・ハンセン：41～45倍 ±

（当社調べ／2026年1月現在）

軍用地は魅力的な資産である一方、個人が直接購入する場合には以下のハードルがあります。

• 年間地料×40～50倍超で取引されるため 数千万円単位の資金が必要
• 近年、不動産向け借入金利は直近上昇傾向
• 借入を活用すると、利回りが金利により圧迫されやすい
• 軍用地は売却までに一定の期間を要する場合があり、流動性の面で制約がある
• 特に県外の個人の場合、軍用地購入を目的とした借入が難しく、高い自己資金比率を求められる、または取り扱い不可となるケースも多い

■ 利回り比較（実績ベース）

※利回りは将来を保証するものではありません。

軍用地は、倍率50倍前後で取引されることが示す通り、
安全性が高い一方で、直接保有した場合の利回りは約2％前後に落ち着く傾向があります。

一方で、ポケットファンディングの軍用地担保ファンドは、
以下の仕組みにより、軍用地の安定性を活かしながら、
平均3.4％の利回り水準を実現しています。

※利回りは将来を保証するものではありません。

• 軍用地を実勢価格より保守的に評価した担保設計
• 倍率・地料水準を踏まえた安全性重視のLTV設定
• 1万円から投資可能（高額資金・借入不要のため金利上昇リスクを負いにくい）
• 個別物件の目利きや管理・売却の手間が不要
• 沖縄に根差した事業者による継続的な担保管理・モニタリング

軍用地は、沖縄という地域特性に支えられ、
長年にわたり安定した実績を積み重ねてきた資産です。

ポケットファンディングの軍用地担保ファンドは、

• 軍用地が持つ高い安定性
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