沖縄県には、全国でも特に取引規模が大きく、代表的な市場を形成している、極めて特殊で安定性の高い不動産投資対象があります。（一部他県にもあり）

それが軍用地です。

軍用地とは、米軍基地や自衛隊施設として使用されている土地で、土地の所有者は民間のまま、国（防衛省）が毎年地料を支払うという、非常に珍しい仕組みの不動産です。

つまり、「誰が賃料を払っているのか？」といえば、最終的な支払主体は「国」 になります。この点が、一般的な不動産と決定的に異なります。

さらに特筆すべきなのが、軍用地の地料は、戦後から一貫して上昇してきたという点です。施設や時期による差はあるものの、軍用地の地料は戦後を通じて右肩上がりの推移を見せており、直近の実績でも 前年比で概ね1％前後の伸び が確認されています。

平成23年度〜令和5年度の平均前年比：約1.10%

・国が賃料を支払う

・その賃料が長期で右肩上がり

・価格変動も比較的穏やか

こうした特徴から、沖縄では昔から、「ある意味、国債より安全な実物資産」と表現されることもあります。

軍用地が長期保有に向いている理由として、固定資産税の負担が非常に軽い点も見逃せません。

軍用地では、固定資産税は建物ではなく「底地（土地）」のみに課税されます。その評価額は一般的な宅地と比べて低く抑えられており、毎年の固定資産税負担は 非常に軽微です。この点も、維持コストがかかりにく、長期保有しやすいと評価される理由のひとつとなっています。

軍用地について「空室リスクがない」と表現されることがありますが、これはアパートなどの一般的な賃貸不動産における「空室」と同じ意味ではありません。

軍用地の多くは米軍基地又は自衛隊施設として使用されていますが、その土地は国（防衛省）が使用を前提に借り上げ、地料を支払う仕組みとなっています。つまり、実際の使用主体は米軍である一方、契約相手および地料の支払主体は日本国です。

一部の基地では段階的な返還が行われてきましたが、返還は国と自治体の協議を経て計画的に進められるものであり、一般的な賃貸不動産のように突然使用が終了し、賃料が途絶えるといった性質のものではありません。